Der deutsche Büroimmobilienmarkt befindet sich an einem Wendepunkt. Während die Leerstände rasant steigen, verschärft sich der Wohnungsmangel in Großstädten. Oberflächlich betrachtet scheint die Umnutzung veralteter Bürogebäude zu Wohnraum eine naheliegende Lösung zu sein. Doch wie Sebastian Mall, Niederlassungsleiter München bei apoprojekt, betont, ist die Realität weitaus komplexer.
Der Leerstand an Büroflächen in den sieben größten deutschen Städten erreichte 2024 rund sechs Millionen Quadratmeter. Gründe hierfür sind hybride Arbeitsmodelle, hohe Zinsen und eine nachlassende Nachfrage. Gleichzeitig benötigt Deutschland jährlich über 370,000 neue Wohnungen, um den Wohnungsbedarf zu decken. Das Angebot hinkt jedoch weit hinterher. Könnte die Umwandlung das fehlende Bindeglied sein?
Wohnraum statt Bürobrache?
Studien zufolge könnten in den sieben größten deutschen Städten durch die Umnutzung älterer, weniger nachhaltiger Büroflächen bis zu 150,000 neue Wohnungen entstehen. Rechtliche und technische Hürden sowie die Standortökonomie schränken die Realisierbarkeit solcher Projekte jedoch ein. „Entscheidend sind bauliche Eignung, Wirtschaftlichkeit und ein tragfähiges Nutzungskonzept“, erklärt Steffen Wittwer, Geschäftsführer von Sonar Development. Ihr Projekt in Eschborn zeigt, wie aus leerstehenden Büroflächen geförderter und frei finanzierter Wohnraum entstehen kann – verdeutlicht aber auch, wie komplex und kostspielig solche Umbauten nach wie vor sind.
Richtig und wichtig, aber kein Allheilmittel
Selbst bei erfolgreicher Umnutzung ist dies kein Allheilmittel. Hohe Baukosten von 1,500 bis 2,500 Euro pro Quadratmeter erfordern hohe Mieten, die in Randgebieten oft unerschwinglich sind. Obwohl ökologisch und politisch attraktiv, steht die Wirtschaftlichkeit selten im Einklang mit den Zielen für bezahlbaren Wohnraum. Stattdessen versprechen gewerbliche Wohnungsbaumodelle bessere Renditen und stoßen auf zunehmendes Interesse von Investoren.
Serviced Apartments auf dem Vormarsch
Serviced Apartments, eine Anlaufstelle zwischen Wohnen und Gastgewerbe, boomen. Deutschlandweit gibt es bereits über 55,000 Einheiten, weitere 41,000 sind in Planung. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien können diese Projekte in Gewerbegebieten realisiert werden und umgehen so regulatorische Hürden. apoprojekt hat bereits Beispiele in München umgesetzt, darunter Stay KooooK und Limehome, die flexible, digital gesteuerte Lösungen für mittel- und langfristige Aufenthalte bieten.
Eine schnell wachsende Anlageklasse
Serviced Apartments decken die Bedürfnisse eines breiten Publikums ab: Geschäftsreisende, Expatriates, Young Professionals und Projektarbeiter suchen Komfort und Unabhängigkeit zu erschwinglichen Preisen. „Sie haben sich als stark wachsendes Segment im Hotelimmobilienmarkt etabliert und werden in B-, C- und D-Städten künftig weiter an Bedeutung gewinnen“, erklärt Dr. Katalin Herzog von der Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH.
„Portfolioinhaber und Investoren haben keine andere Wahl, als zu überlegen, alternativBei älteren Büroimmobilien ist das Risiko eines Stranded-Asset-Szenarios zu hoch. Die Umwandlung dieser Immobilien in dringend benötigten Wohnraum klingt zwar nach einem Selbstläufer, scheitert aber meist an wirtschaftlichen Überlegungen. Anders sieht es bei gewerblichen Wohnungskonzepten aus: Diese Assetklasse boomt und wirft beeindruckende Renditen ab.“