Die energetische Sanierung bestehender Gebäude ist eine Investition in die Zukunft. Sie spielt eine zentrale Rolle bei der Erreichung der Klimaschutzziele und steigert zudem den Immobilienwert. Dennoch befindet sich die Sanierungsrate auf einem historisch niedrigen Niveau.
Kann künstliche Intelligenz dazu beitragen, die Unsicherheit hinsichtlich der Rentabilität zu beseitigen? Daniel Gerdelmann, Leiter ESG & Nachhaltigkeit bei apoprojekt, spricht über datengestützte Planung als Schlüssel zu fundierten Sanierungsentscheidungen.
Marktveränderungen und Energieeffizienz
Ein Mehrfamilienhaus im begehrten Hamburger Stadtteil Rotherbaum, Baujahr 1993, zwölf Wohneinheiten, Balkone, Gartenzugang, Tiefgarage – ein sicherer Erfolg, könnte man meinen. Wäre da nicht das „E“ im Energieausweis. Laut einer Studie von Sprengnetter fallen 40 Prozent der Mehrfamilienhäuser in der Stadt an der Elbe in die Energieeffizienzklasse E oder schlechter und gelten daher als Altlasten; bundesweit liegt der Anteil bei 43 Prozent.
Dieses Beispiel verdeutlicht einen grundlegenden Wandel im Markt: Die alte Weisheit „Lage, Lage, Lage“ gilt zwar weiterhin, doch Energieeffizienz gewinnt zunehmend an Bedeutung und entwickelt sich zu einem wichtigen Gegengewicht. Wer nicht in die Zukunftsfähigkeit seiner Immobilien investiert, riskiert Wertverluste oder gar Leerstand. Umgekehrt erzielen Wohnimmobilien mit sehr guter Energieeffizienz laut einer Rentabilitätsanalyse der Prognos AG im Auftrag des WWF Deutschland bis zu 30 Prozent höhere Verkaufserlöse als Gebäude mit den schlechtesten Verbrauchswerten.
Im Auftrag eines institutionellen Investors führt apoprojekt die energetische Sanierung eines 15,000 m² großen Wohnkomplexes in der St.-Cajetan-Straße 26–38 im Münchner Stadtteil Ramersdorf-Perlach durch. © Markus Traub
Falsche Zurückhaltung: Klimaziele rücken in die Ferne
Energieeffiziente Sanierungen steigern nicht nur den Wert von Immobilien. Sie sind vor allem ein wichtiger Hebel für den Klimaschutz. Hier besteht dringender Handlungsbedarf: Laut Klimaschutzgesetz will Deutschland bis 2045 klimaneutral sein. Aktuelle Prognosen zeigen jedoch, dass dieses Ziel mit den bestehenden Instrumenten nicht zu erreichen ist.
Deutschland läuft Gefahr, die in der EU-Lastenverteilungsverordnung für den Zeitraum 2021 bis 2030 festgelegten Ziele zu verfehlen. Dies ist vor allem auf den Gebäudesektor zurückzuführen, der neben dem Verkehrssektor einer der beiden Hauptverursacher ist. Allein der Gebäudebetrieb ist für rund 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und 30 Prozent der CO₂-Emissionen verantwortlich.
Insgesamt hat sich die Emissionslücke im Vergleich zum Vorjahr um 78 Millionen Tonnen CO₂-Äquivalent auf 110 Millionen Tonnen vergrößert. Die Änderung des Klimaschutzgesetzes im Juli 2024 hat zwar den Druck auf die Kesselindustrie durch die Abkehr von branchenspezifischen Zielen etwas gemildert, entbindet sie aber nicht von ihrer Verantwortung. Vielmehr ist es an der Zeit, den Modernisierungsprozess endlich in Gang zu bringen.
Im Jahr 2024 wurden lediglich 0.69 % des Gebäudebestands im Hinblick auf eine verbesserte Energieeffizienz modernisiert. Um jedoch bis 2045 Klimaneutralität zu erreichen, müsste dieser Wert bis 2030 auf 1.9 % steigen.
Auch Büroimmobilien gewinnen durch Dekarbonisierung an Wert. In der Karl-Martell-Straße 60 in Nürnberg modernisiert apoprojekt 26,000 Quadratmeter Fläche und bringt sie auf den neuesten Stand der Energiestandards. © apoprojekt
KI schlägt Bauchgefühl
Was hat das alles also mit künstlicher Intelligenz zu tun? Es gibt viele Gründe für die geringe Renovierungsbereitschaft: hohe Bau- und Finanzierungskosten, regulatorische Unsicherheiten, ein undurchsichtiger Dschungel an Subventionen und nicht zuletzt Mietregulierungen in Form von gesenkten Obergrenzen und Mietpreisbindungen.
Der gemeinsame Nenner? Fehlende Vorhersagbarkeit und Berechnbarkeit. Genau hier spielt KI ihre Stärken aus. Um den bestehenden Gebäudebestand noch besser zu verstehen, kooperiert apoprojekt mit dem österreichischen Deep-Tech-Start-up OPTIMUSE. Dessen Plattform für KI-gestützte Gebäudeplanung ermöglicht objektive, datenbasierte Entscheidungen in kürzester Zeit.
Präskriptive Analysen liefern konkrete Handlungsempfehlungen.
Eine energieeffiziente Sanierung kann leicht über 1,000 £ pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche kosten. Umso wichtiger ist es, aus jedem investierten Pfund den maximalen Energiegewinn zu erzielen.
OPTIMUSE digitalisiert zunächst die vorhandenen statischen Gebäudedaten, bereinigt sie und schließt etwaige Datenlücken. Auf dieser Grundlage erstellt die Software anschließend einen digitalen Zwilling, der für umfassende Analysen und bauphysikalische Simulationen genutzt werden kann.
Wie verhält sich beispielsweise der Heizbedarf nach der Fassadendämmung? Die Simulation berechnet exakt, wie viel Wärme benötigt wird, um auch an den kältesten Tagen eine angenehme Raumtemperatur zu gewährleisten. Dadurch gehören teure Überdimensionierungen – in diesem Fall der neuen Heizungsanlage – der Vergangenheit an.
OPTIMUSE kann auch verschiedene Szenarien durchspielen: Welche Energieeinsparungen erzielt Fenstermodell X und zu welchen Kosten? Wie ist das Kosten-Nutzen-Verhältnis für Modell Y? Das Ergebnis sind verlässliche Handlungsempfehlungen, die aufzeigen, welche energieeffizienten Sanierungsmaßnahmen sich wirklich lohnen.
„Die Kosten für energieeffiziente Sanierungen sind zu hoch, um sich auf Schätzungen oder Erfahrungswerte zu verlassen. Deshalb setzen wir auf die Softwareunterstützung von OPTIMUSE: eine KI-gestützte Plattform, die anhand detaillierter Gebäudedaten und individueller Ziele die kosteneffektivste Sanierungsstrategie ermittelt. Diese umfasst technische Maßnahmen, Investitions- und Energiesparpotenzial sowie verschiedene Szenarien zur Zielerreichung. So ermöglichen wir intelligente, datenbasierte Entscheidungen und beschleunigen den Übergang von der Konzeption zur Umsetzung. Weg von der Theorie, hin zur Praxis. Nur mit Software, die uns bei der Umsetzung von Maßnahmen unterstützt, können wir wirklich etwas bewegen.“
Daniel Gerdelmann, Leiter ESG & Nachhaltigkeit bei apoprojekt