Il mercato immobiliare adibito a uffici in Germania è a un punto di svolta. Mentre i tassi di sfitto aumentano vertiginosamente, la carenza di alloggi nelle principali città si fa sempre più pressante. A prima vista, convertire gli edifici per uffici obsoleti in abitazioni sembra una soluzione ovvia. Eppure, come sottolinea Sebastian Mall, direttore della filiale di Monaco di Baviera di apoprojekt, la realtà è molto più complessa.
Gli spazi per uffici sfitti nelle sette principali città tedesche hanno raggiunto circa sei milioni di metri quadrati nel 2024, a causa del lavoro ibrido, degli alti tassi di interesse e del rallentamento della domanda. Nel frattempo, il Paese necessita di oltre 370,000 nuovi appartamenti ogni anno per soddisfare la domanda di alloggi, ma l'offerta è molto indietro. La riconversione potrebbe essere l'anello mancante?
Spazi abitativi invece di uffici abbandonati?
Studi suggeriscono che nelle sette città più grandi della Germania potrebbero essere creati fino a 150,000 nuovi appartamenti riqualificando il patrimonio di uffici più vecchio e meno sostenibile. Tuttavia, restrizioni legali, barriere tecniche e fattori economici legati alla localizzazione limitano la fattibilità di tali progetti. "I fattori decisivi sono l'idoneità strutturale, la redditività economica e un solido concetto di utilizzo", osserva Steffen Wittwer, amministratore delegato di Sonar Development. Il loro progetto di Eschborn dimostra come dagli uffici vuoti possano nascere alloggi sovvenzionati e finanziati privatamente, ma mostra anche quanto complesse e costose rimangano tali trasformazioni.
Corretto e importante, ma non una panacea
Anche quando la conversione ha successo, non è una soluzione miracolosa. Gli elevati costi di costruzione, compresi tra 1,500 e 2,500 euro al metro quadro, comportano affitti elevati, spesso irrealizzabili nelle aree periferiche. Sebbene ecologicamente e politicamente attraenti, gli aspetti economici raramente si allineano con gli obiettivi di edilizia residenziale a prezzi accessibili. Al contrario, i modelli di appartamenti commerciali promettono rendimenti migliori, suscitando un crescente interesse da parte degli investitori.
Appartamenti con servizi in crescita
Gli appartamenti serviti, a metà strada tra il residenziale e l'hospitality, sono in piena espansione. La Germania ne conta già oltre 55,000, con altre 41,000 in cantiere. A differenza dell'edilizia residenziale, questi progetti possono essere realizzati in aree commerciali, aggirando gli ostacoli normativi. apoprojekt ha già fornito esempi a Monaco di Baviera, tra cui Stay KooooK e Limehome, entrambi dotati di soluzioni flessibili e digitali per soggiorni di media e lunga durata.
Una classe di attività in rapida crescita
Gli appartamenti con servizi soddisfano le esigenze di un vasto pubblico: viaggiatori d'affari, espatriati, giovani professionisti e project worker in cerca di comfort e indipendenza a prezzi accessibili. "Si sono affermati come un segmento in rapida crescita nel mercato immobiliare alberghiero e continueranno ad acquisire importanza nelle città di categoria B, C e D in futuro", spiega la Dott.ssa Katalin Herzog di Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH.
"I detentori di portafoglio e gli investitori non hanno altra scelta che considerare alternativPer quanto riguarda gli utilizzi di immobili ad uso ufficio più datati, il rischio di uno scenario di immobili inutilizzati è troppo elevato. Sebbene la conversione di questi immobili in spazi residenziali di cui c'è urgente bisogno sembri un successo assicurato, di solito fallisce per considerazioni di carattere economico. La situazione è diversa per i concept di appartamenti commerciali: questa classe di asset è in forte espansione e genera rendimenti impressionanti.