La trasformazione energetica degli edifici esistenti è un investimento per il futuro. Svolge un ruolo fondamentale nel raggiungimento degli obiettivi di tutela del clima e aumenta il valore degli immobili. Ciononostante, il tasso di ristrutturazione si attesta a un livello storicamente basso.
L'intelligenza artificiale può contribuire a eliminare il fattore incertezza in termini di redditività? Daniel Gerdelmann, responsabile ESG e sostenibilità di apoprojekt, parla della pianificazione basata sui dati come chiave per decisioni di ristrutturazione consapevoli.
Cambiamenti del mercato e prestazioni energetiche
Un condominio nel ricercato quartiere Rotherbaum di Amburgo, costruito nel 1993, 12 unità, balconi, accesso al giardino, parcheggio sotterraneo: un successo assicurato, si potrebbe pensare. Se non fosse per la "E" nell'attestato di prestazione energetica. Secondo uno studio di Sprengnetter, il 40% dei condomini nella città sull'Elba rientra nella classe energetica E o inferiore e sono quindi considerati immobili "marroni"; a livello nazionale, la percentuale è del 43%.
Questo esempio illustra un cambiamento fondamentale nel mercato: il vecchio mantra "posizione, posizione, posizione" è ancora attuale, ma l'efficienza energetica sta diventando sempre più importante e si sta affermando come un vero e proprio contrappunto. Chi non investe nella redditività futura dei propri immobili rischia di perdere valore o addirittura di ritrovarsi con immobili sfitti. Al contrario, secondo un'analisi di redditività condotta da Prognos AG per conto del WWF Germania, gli immobili residenziali con ottime valutazioni di efficienza energetica realizzano ricavi da vendita fino al 30% superiori rispetto agli edifici con i peggiori valori di consumo.
Per conto di un investitore istituzionale, apoprojekt sta realizzando la ristrutturazione energeticamente efficiente di un complesso residenziale di 15,000 m² in St.-Cajetan-Straße 26–38 nel quartiere Ramersdorf-Perlach di Monaco di Baviera. © Markus Traub
Falsa moderazione: gli obiettivi climatici si stanno allontanando
Le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica non solo aumentano il valore degli immobili, ma rappresentano soprattutto una leva fondamentale per la tutela del clima. È urgente intervenire in questo senso: secondo la legge sulla tutela del clima, la Germania intende raggiungere la neutralità climatica entro il 2045. Tuttavia, le proiezioni attuali mostrano che questo obiettivo non può essere raggiunto con gli strumenti esistenti.
Anche la Germania rischia di non raggiungere gli obiettivi stabiliti dal Regolamento UE sulla condivisione degli sforzi per il periodo 2021-2030. Ciò è dovuto principalmente al settore edilizio, che è uno dei due principali contribuenti insieme ai trasporti. Le attività edilizie da sole rappresentano circa il 35% del consumo energetico finale e il 30% delle emissioni di CO₂.
Nel complesso, il divario emissivo è aumentato di 78 milioni di tonnellate di CO₂ equivalenti rispetto all'anno precedente, raggiungendo quota 110 milioni di tonnellate. Sebbene la modifica alla legge sulla protezione del clima del luglio 2024 abbia alleggerito un po' la pressione, allontanandosi dagli obiettivi di settore, non esonera l'industria dalle sue responsabilità. Anzi, è giunto il momento di dare finalmente il via al processo di rinnovamento.
Nel 2024, solo lo 0.69% del parco edilizio è stato ammodernato per migliorare l'efficienza energetica. Tuttavia, per raggiungere la neutralità in termini di emissioni di gas serra entro il 2045, questa percentuale dovrebbe salire all'1.9% entro il 2030.
Anche gli immobili adibiti a uffici stanno guadagnando valore grazie alla decarbonizzazione. In Karl-Martell-Straße 60 a Norimberga, apoprojekt sta adeguando 26,000 metri quadrati di spazio ai più recenti standard energetici. © apoprojekt
L'intelligenza artificiale supera l'istinto
Quindi, cosa c'entra tutto questo con l'intelligenza artificiale? Le ragioni della scarsa propensione a ristrutturare sono molteplici: elevati costi di costruzione e finanziamento, incertezze normative, una giungla di sussidi poco trasparente e, non da ultimo, la regolamentazione degli affitti, sotto forma di limiti minimi e controlli sugli affitti.
Il denominatore comune? La mancanza di prevedibilità e calcolabilità. Ed è proprio qui che l'intelligenza artificiale entra in gioco. Per comprendere ancora meglio il patrimonio edilizio esistente, apoprojekt collabora con la startup austriaca OPTIMUSE, specializzata in tecnologie avanzate. La sua piattaforma per la pianificazione edilizia basata sull'intelligenza artificiale consente di prendere decisioni oggettive e basate sui dati in tempi molto rapidi.
Le analisi prescrittive forniscono raccomandazioni specifiche per l'azione
Una ristrutturazione energeticamente efficiente può facilmente costare oltre 1,000 sterline al metro quadro di superficie lorda di pavimento (SLP). Per questo motivo, è ancora più importante ottenere il massimo guadagno in termini di efficienza energetica da ogni sterlina investita.
OPTIMUSE digitalizza innanzitutto i dati statici disponibili sull'edificio, li ripulisce e colma eventuali lacune. Su questa base, il software crea quindi un gemello digitale che può essere utilizzato per eseguire analisi complete e simulazioni di fisica edilizia.
Ad esempio, come si comporta il carico termico dopo l'isolamento della facciata? La simulazione calcola esattamente la quantità di calore necessaria per garantire una temperatura ambiente confortevole anche nelle giornate più fredde. Questo rende il costoso sovradimensionamento – in questo caso del nuovo impianto di riscaldamento – un ricordo del passato.
OPTIMUSE può anche analizzare diversi scenari: quali risparmi energetici si ottengono con il modello di finestra X e a quale costo? Qual è il rapporto costi-benefici del modello Y? Il risultato sono raccomandazioni affidabili per gli interventi che mostrano quali misure di ristrutturazione energeticamente efficienti sono realmente redditizie.
"I costi di una ristrutturazione energeticamente efficiente sono troppo elevati per basarsi su stime o valori empirici. Per questo motivo ci affidiamo al supporto software di OPTIMUSE: una piattaforma basata sull'intelligenza artificiale che, utilizzando dati dettagliati sugli edifici e obiettivi individuali, determina la strategia di ristrutturazione più efficiente in termini di costi, con misure tecniche, investimenti e potenziale di risparmio energetico, nonché diversi scenari per il raggiungimento degli obiettivi. Questo consente decisioni intelligenti basate sui dati e accelera la transizione dalla concezione all'esecuzione. Dalla teoria alla pratica. Solo quando utilizziamo un software che ci aiuta a implementare le misure possiamo fare la differenza."
Daniel Gerdelmann, responsabile ESG e sostenibilità presso apoprojekt