Piața imobiliară de birouri din Germania se află într-un moment de cotitură. În timp ce ratele de neocupare cresc vertiginos, deficitul de locuințe din orașele mari devine din ce în ce mai presant. La prima vedere, transformarea clădirilor de birouri învechite în locuințe pare o soluție evidentă. Totuși, așa cum subliniază Sebastian Mall, directorul sucursalei din München de la apoprojekt, realitatea este mult mai complexă.
Spațiile de birouri vacante din primele șapte orașe ale Germaniei au ajuns la aproximativ șase milioane de metri pătrați în 2024, determinate de munca hibridă, ratele ridicate ale dobânzilor și încetinirea cererii. Între timp, țara are nevoie de peste 370,000 de apartamente noi în fiecare an pentru a satisface cererea de locuințe, dar oferta este mult în urmă. Ar putea fi conversia clădirilor imobiliare veriga lipsă?
Spațiu de locuit în loc de birouri pustii?
Studiile sugerează că până la 150,000 de apartamente noi ar putea fi create în cele mai mari șapte orașe ale Germaniei prin reutilizarea unui stoc de birouri mai vechi, mai puțin sustenabil. Cu toate acestea, restricțiile legale, barierele tehnice și aspectele economice ale amplasamentului limitează viabilitatea unor astfel de proiecte. „Factorii decisivi sunt adecvarea structurală, viabilitatea economică și un concept robust de utilizare”, notează Steffen Wittwer, director general la Sonar Development. Proiectul lor de la Eschborn demonstrează cum pot apărea locuințe subvenționate și finanțate privat din birourile vacante - dar arată și cât de complexe și costisitoare rămân astfel de transformări.
Corect și important, dar nu un panaceu
Chiar și atunci când are succes, conversia nu este o soluție miraculoasă. Costurile ridicate de construcție, de 1,500 - 2,500 de euro pe metru pătrat, implică chirii mari, adesea imposibil de realizat în zonele periferice. Deși atractive din punct de vedere ecologic și politic, aspectele economice rareori se aliniază cu obiectivele de locuințe accesibile. În schimb, modelele de apartamente comerciale promit randamente mai bune - atrăgând interesul tot mai mare din partea investitorilor.
Apartamente cu servicii în ascensiune
Apartamentele cu servicii oferite, situate între rezidențial și hotelier, sunt în plină expansiune. Germania are deja peste 55,000 de unități, cu alte 41,000 în curs de dezvoltare. Spre deosebire de locuințele rezidențiale, aceste proiecte pot fi realizate în zone comerciale, ocolind obstacolele de reglementare. apoprojekt a livrat deja exemple în München, inclusiv Stay KooooK și Limehome, ambele oferind soluții flexibile, digitale, pentru șederi medii și lungi.
O clasă de active cu creștere rapidă
Apartamentele cu servicii hoteliere satisfac nevoile unui public larg: călători de afaceri, expatriați, tineri profesioniști și lucrători în proiecte care caută confort și independență la prețuri accesibile. „Acestea s-au impus ca un segment în creștere rapidă pe piața imobiliară hotelieră și vor continua să câștige importanță în orașele B, C și D în viitor”, explică Dr. Katalin Herzog de la Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH.
„Deținătorii de portofoliu și investitorii nu au de ales decât să ia în considerare alternativ„Utilizări pentru proprietăți de birouri mai vechi – riscul unui scenariu de active blocate este prea mare. Deși transformarea acestor proprietăți în spații rezidențiale urgent necesare pare un succes sigur, de obicei eșuează din cauza considerațiilor economice. Situația este diferită pentru conceptele de apartamente comerciale: această clasă de active este în plină expansiune și generează randamente impresionante.”