Německý trh s kancelářskými nemovitostmi se nachází v bodě zlomu. Zatímco míra neobsazenosti prudce roste, nedostatek bytů ve velkých městech je stále naléhavější. Na první pohled se přestavba zastaralých kancelářských budov na domy jeví jako zřejmé řešení. Jak však zdůrazňuje Sebastian Mall, manažer mnichovské pobočky společnosti apoprojekt, realita je mnohem složitější.
Volné kancelářské prostory v sedmi největších německých městech dosáhly v roce 2024 přibližně šesti milionů metrů čtverečních, a to v důsledku hybridní práce, vysokých úrokových sazeb a zpomalující poptávky. Země mezitím potřebuje každý rok přes 370 000 nových bytů, aby uspokojila poptávku po bydlení, ale nabídka značně zaostává. Mohla by být přestavba chybějícím článkem?
Obytný prostor místo kancelářské pustiny?
Studie naznačují, že v sedmi největších německých městech by mohlo vzniknout až 150 000 nových bytů přeměnou starších a méně udržitelných kancelářských prostor. Právní omezení, technické bariéry a ekonomika lokality však omezují životaschopnost takových projektů. „Rozhodujícími faktory jsou strukturální vhodnost, ekonomická životaschopnost a robustní koncept využití,“ poznamenává Steffen Wittwer, výkonný ředitel společnosti Sonar Development. Jejich projekt v Eschbornu demonstruje, jak může z prázdných kanceláří vzniknout dotované a soukromě financované bydlení – ale také ukazuje, jak složité a nákladné takové transformace zůstávají.
Správné a důležité, ale ne všelék
I když je přestavba úspěšná, není to zázračné řešení. Vysoké stavební náklady ve výši 1 500 až 2 500 eur za metr čtvereční vyžadují vysoké nájemné, které je v okrajových oblastech často nedosažitelné. Ačkoli je to ekologicky a politicky atraktivní, ekonomická stránka zřídkakdy odpovídá cílům dostupného bydlení. Místo toho komerční bytové modely slibují lepší výnosy – a přitahují tak rostoucí zájem investorů.
Apartmány s službami na vzestupu
Servisované apartmány, které se nacházejí mezi rezidenčním bydlením a pohostinstvím, zažívají boom. Německo má již přes 55 000 jednotek a dalších 41 000 je ve výstavbě. Na rozdíl od rezidenčního bydlení lze tyto projekty realizovat v komerčních oblastech a obcházet tak regulační překážky. Společnost apoprojekt již v Mnichově realizovala příklady, včetně Stay KooooK a Limehome, které oba nabízejí flexibilní, digitálně řízená řešení pro střednědobé a dlouhodobé pobyty.
Rychle rostoucí třída aktiv
Servisované apartmány uspokojují potřeby širokého publika: obchodních cestujících, cizinců, mladých profesionálů a projektových pracovníků, kteří hledají pohodlí a nezávislost za dostupné ceny. „Stavily se jako rychle rostoucí segment na trhu hotelových nemovitostí a v budoucnu budou i nadále získávat na významu ve městech kategorie B, C a D,“ vysvětluje Dr. Katalin Herzog ze společnosti Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH.
„Držitelé portfolií a investoři nemají jinou možnost než zvážit…“ alternativvyužití pro starší kancelářské nemovitosti – riziko uvízlého aktiva je příliš vysoké. Přestože se přeměna těchto nemovitostí na naléhavě potřebné obytné prostory zdá být jistým úspěchem, obvykle selhává z ekonomických důvodů. U konceptů komerčních bytů je situace jiná: tato třída aktiv zažívá boom a generuje působivé výnosy.