La rénovation énergétique des bâtiments existants est un investissement d'avenir. Elle joue un rôle essentiel dans la réalisation des objectifs de protection du climat et contribue également à valoriser le patrimoine immobilier. Pourtant, le rythme de rénovation demeure historiquement bas.
L’intelligence artificielle peut-elle contribuer à éliminer l’incertitude liée à la rentabilité ? Daniel Gerdelmann, responsable ESG et développement durable chez apoprojekt, explique que la planification fondée sur les données est essentielle pour prendre des décisions de rénovation judicieuses.
Évolutions du marché et performance énergétique
Un immeuble d'appartements situé dans le quartier très prisé de Rotherbaum à Hambourg, construit en 1993, compte 12 logements avec balcons, accès au jardin et parking souterrain : un succès assuré, pourrait-on penser. Si ce n'était la note « E » figurant sur le certificat de performance énergétique. Selon une étude de Sprengnetter, 40 % des immeubles d'appartements de la ville sur l'Elbe sont classés E ou moins en termes d'efficacité énergétique et sont donc considérés comme des bâtiments « bruns » ; à l'échelle nationale, ce chiffre atteint 43 %.
Cet exemple illustre une évolution fondamentale du marché : le vieux mantra « emplacement, emplacement, emplacement » reste pertinent, mais l’efficacité énergétique prend une importance croissante et s’impose comme un véritable atout. Ceux qui négligent d’investir dans la viabilité future de leurs biens immobiliers risquent une dépréciation, voire une vacance locative. À l’inverse, selon une analyse de rentabilité réalisée par Prognos AG pour le compte du WWF Allemagne, les logements affichant d’excellentes performances énergétiques se vendent jusqu’à 30 % plus cher que les bâtiments les plus énergivores.
Pour le compte d'un investisseur institutionnel, apoprojekt réalise la rénovation énergétique d'un complexe résidentiel de 15 000 m² situé au 26-38, rue St.-Cajetan, dans le quartier de Ramersdorf-Perlach à Munich. © Markus Traub
Fausse retenue : les objectifs climatiques s'éloignent à l'horizon
Les rénovations écoénergétiques n'augmentent pas seulement la valeur des biens immobiliers. Elles constituent surtout un levier essentiel pour la protection du climat. Il est urgent d'agir : conformément à la loi sur la protection du climat, l'Allemagne souhaite atteindre la neutralité carbone d'ici 2045. Or, les projections actuelles montrent que cet objectif est irréalisable avec les instruments existants.
L'Allemagne risque également de ne pas atteindre les objectifs fixés par le règlement européen sur le partage de l'effort pour la période 2021-2030. Cela est principalement dû au secteur du bâtiment, qui, avec les transports, est l'un des deux principaux contributeurs à la consommation d'énergie. À lui seul, le secteur du bâtiment représente environ 35 % de la consommation finale d'énergie et 30 % des émissions de CO₂.
Globalement, le déficit d'émissions a augmenté de 78 millions de tonnes d'équivalent CO₂ par rapport à l'année précédente, pour atteindre 110 millions de tonnes. Bien que la modification de la loi sur la protection du climat en juillet 2024 ait allégé la pression en s'éloignant des objectifs sectoriels, elle ne dégage pas l'industrie de sa responsabilité. Il est donc temps d'entamer enfin le processus de rénovation.
En 2024, seulement 0.69 % du parc immobilier a été modernisé pour améliorer son efficacité énergétique. Or, pour atteindre la neutralité carbone d'ici 2045, ce chiffre devrait passer à 1.9 % d'ici 2030.
L'immobilier de bureaux prend également de la valeur grâce à la décarbonation. À Nuremberg, au 60 Karl-Martell-Straße, apoprojekt met aux normes énergétiques les plus récentes 26 000 mètres carrés. © apoprojekt
L'IA surpasse l'intuition.
Alors, quel est le rapport avec l'intelligence artificielle ? Les raisons de la faible volonté de rénover sont nombreuses : coûts de construction et de financement élevés, incertitudes réglementaires, complexité des subventions et, enfin mais surtout, réglementation des loyers sous forme de plafonds abaissés et de contrôles des loyers.
Le point commun ? Un manque de prévisibilité et de calculabilité. C’est précisément là que l’IA prend tout son sens. Afin d’obtenir une compréhension encore plus fine du parc immobilier existant, apoprojekt collabore avec la start-up autrichienne OPTIMUSE, spécialisée dans les technologies de pointe. Sa plateforme de planification de bâtiments basée sur l’IA permet de prendre des décisions objectives et fondées sur les données en un temps record.
Les analyses prescriptives fournissent des recommandations spécifiques en matière d'action
Une rénovation écoénergétique peut facilement coûter plus de 1 000 £ par mètre carré de surface brute de plancher (SBP). Il est donc d’autant plus important d’optimiser le gain d’efficacité énergétique pour chaque livre investie.
OPTIMUSE commence par numériser les données statiques disponibles du bâtiment, les nettoie et comble les lacunes. À partir de là, le logiciel crée un jumeau numérique permettant de réaliser des analyses complètes et des simulations de physique du bâtiment.
Par exemple, comment évoluent les besoins en chauffage après l'isolation de la façade ? La simulation calcule précisément la quantité de chaleur nécessaire pour garantir une température ambiante confortable, même par temps très froid. Ainsi, le surdimensionnement coûteux – ici, du nouveau système de chauffage – appartient au passé.
OPTIMUSE peut également analyser différents scénarios : quelles économies d’énergie le modèle de fenêtre X permet-il de réaliser et à quel coût ? Quel est le rapport coût-bénéfice du modèle Y ? Il en résulte des recommandations fiables permettant d’identifier les mesures de rénovation écoénergétiques réellement rentables.
« Les coûts d'une rénovation énergétique sont trop élevés pour se fier à des estimations ou à des valeurs empiriques. C'est pourquoi nous utilisons le logiciel OPTIMUSE : une plateforme d'intelligence artificielle qui exploite des données détaillées sur le bâtiment et des objectifs individuels pour déterminer la stratégie de rénovation la plus rentable. Cette stratégie prend en compte les mesures techniques, le potentiel d'investissement et d'économies d'énergie, ainsi que différents scénarios pour atteindre les objectifs. Elle permet ainsi de prendre des décisions éclairées et basées sur les données, et accélère le passage de la conception à la réalisation. De la théorie à la pratique. Ce n'est qu'en utilisant un logiciel qui nous aide à mettre en œuvre les mesures que nous pourrons faire la différence. »
Daniel Gerdelmann, responsable ESG et développement durable chez apoprojekt