Rynek nieruchomości biurowych w Niemczech znajduje się w punkcie zwrotnym. Podczas gdy wskaźnik pustostanów gwałtownie rośnie, niedobór mieszkań w dużych miastach staje się coraz bardziej palący. Na pierwszy rzut oka przekształcenie przestarzałych budynków biurowych w mieszkania wydaje się oczywistym rozwiązaniem. Jednak, jak podkreśla Sebastian Mall, kierownik oddziału apoprojekt w Monachium, rzeczywistość jest o wiele bardziej złożona.
Wolna powierzchnia biurowa w siedmiu największych miastach Niemiec osiągnęła około sześciu milionów metrów kwadratowych w 2024 roku, napędzana pracą hybrydową, wysokimi stopami procentowymi i spadającym popytem. Tymczasem kraj potrzebuje ponad 370 000 nowych mieszkań rocznie, aby zaspokoić popyt na mieszkania, ale podaż pozostaje daleko w tyle. Czy konwersja może być brakującym ogniwem?
Przestrzeń życiowa zamiast biurowego pustkowia?
Badania sugerują, że w siedmiu największych miastach Niemiec można by stworzyć nawet 150 000 nowych mieszkań, przekształcając starsze, mniej zrównoważone zasoby biurowe. Jednak ograniczenia prawne, bariery techniczne i ekonomika lokalizacji ograniczają opłacalność takich projektów. „Decydującymi czynnikami są odpowiednia struktura, opłacalność ekonomiczna i solidna koncepcja wykorzystania” – zauważa Steffen Wittwer, dyrektor zarządzający Sonar Development. Ich projekt w Eschborn pokazuje, jak dotowane i finansowane prywatnie mieszkania mogą powstać z pustych biur – ale także pokazuje, jak złożone i kosztowne pozostają takie transformacje.
Poprawne i ważne, ale nie panaceum
Nawet udana konwersja nie jest rozwiązaniem idealnym. Wysokie koszty budowy, rzędu 1,500–2,500 euro za metr kwadratowy, wymuszają wysokie czynsze, często nieosiągalne na obszarach peryferyjnych. Choć atrakcyjne z ekologicznego i politycznego punktu widzenia, ekonomia rzadko idzie w parze z celami w zakresie mieszkań komunalnych. Zamiast tego, komercyjne modele mieszkań obiecują lepsze zyski, co cieszy się coraz większym zainteresowaniem inwestorów.
Apartamenty z obsługą zyskują na popularności
Apartamenty z obsługą, plasujące się pomiędzy budownictwem mieszkaniowym a hotelarskim, przeżywają rozkwit. W Niemczech powstało już ponad 55 000 lokali, a kolejne 41 000 jest w planach. W przeciwieństwie do budownictwa mieszkaniowego, projekty te można realizować w obszarach komercyjnych, omijając bariery regulacyjne. Firma apoprojekt zrealizowała już przykłady w Monachium, w tym Stay KooooK i Limehome, oferujące elastyczne, cyfrowe rozwiązania dla pobytów średnio- i długoterminowych.
Szybko rozwijająca się klasa aktywów
Apartamenty z obsługą zaspokajają potrzeby szerokiego grona odbiorców: podróżujących służbowo, ekspatriantów, młodych profesjonalistów i pracowników projektów poszukujących komfortu i niezależności w przystępnych cenach. „Stały się one szybko rozwijającym się segmentem na rynku nieruchomości hotelowych i w przyszłości będą nadal zyskiwać na znaczeniu w miastach B, C i D” – wyjaśnia dr Katalin Herzog z Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH.
„Posiadacze portfeli i inwestorzy nie mają innego wyboru, jak tylko rozważyć alternativWykorzystanie starszych nieruchomości biurowych – ryzyko utraty aktywów jest zbyt wysokie. Chociaż przekształcenie tych nieruchomości w pilnie potrzebną przestrzeń mieszkalną brzmi jak pewny sukces, zazwyczaj kończy się fiaskiem z powodów ekonomicznych. Sytuacja wygląda inaczej w przypadku komercyjnych koncepcji mieszkaniowych: ta klasa aktywów dynamicznie się rozwija i generuje imponujące zyski.