El mercado inmobiliario de oficinas alemán se encuentra en un punto de inflexión. Mientras las tasas de desocupación se disparan, la escasez de viviendas en las grandes ciudades se vuelve cada vez más acuciante. A primera vista, convertir edificios de oficinas obsoletos en viviendas parece una solución obvia. Sin embargo, como destaca Sebastian Mall, gerente de la sucursal de Múnich de apoprojekt, la realidad es mucho más compleja.
El espacio de oficinas vacante en las siete principales ciudades de Alemania alcanzó cerca de seis millones de metros cuadrados en 2024, impulsado por el trabajo híbrido, los altos tipos de interés y la desaceleración de la demanda. Mientras tanto, el país necesita más de 370,000 apartamentos nuevos cada año para satisfacer la demanda de vivienda, pero la oferta está muy por detrás. ¿Podría ser la reconversión el eslabón perdido?
¿Espacio habitable en lugar de un desierto de oficinas?
Los estudios sugieren que se podrían crear hasta 150,000 nuevos apartamentos en las siete ciudades más grandes de Alemania mediante la reutilización de oficinas antiguas y menos sostenibles. Sin embargo, las restricciones legales, las barreras técnicas y la economía de la ubicación limitan la viabilidad de estos proyectos. «Los factores decisivos son la idoneidad estructural, la viabilidad económica y un concepto de utilización sólido», señala Steffen Wittwer, director general de Sonar Development. Su proyecto en Eschborn demuestra cómo se pueden crear viviendas subvencionadas y con financiación privada a partir de oficinas vacías, pero también demuestra lo complejas y costosas que siguen siendo estas transformaciones.
Correcto e importante, pero no una panacea
Incluso cuando tiene éxito, la conversión no es una solución milagrosa. Los elevados costes de construcción, de entre 1,500 y 2,500 € por metro cuadrado, exigen alquileres elevados, a menudo inalcanzables en zonas periféricas. Si bien es atractiva desde el punto de vista ecológico y político, su rentabilidad rara vez se alinea con los objetivos de vivienda asequible. En cambio, los modelos de apartamentos comerciales prometen una mayor rentabilidad, lo que atrae cada vez más el interés de los inversores.
Los apartamentos con servicios están en auge
Los apartamentos con servicios, a medio camino entre el sector residencial y el hotelero, están en auge. Alemania ya cuenta con más de 55,000 unidades, con otras 41,000 en desarrollo. A diferencia de las viviendas residenciales, estos proyectos pueden implementarse en zonas comerciales, eludiendo así los obstáculos regulatorios. apoprojekt ya ha implementado proyectos en Múnich, como Stay KooooK y Limehome, que ofrecen soluciones flexibles y digitales para estancias de media y larga duración.
Una clase de activos de rápido crecimiento
Los apartamentos con servicios satisfacen las necesidades de un público amplio: viajeros de negocios, expatriados, jóvenes profesionales y trabajadores de proyectos que buscan comodidad e independencia a precios asequibles. «Se han consolidado como un segmento de rápido crecimiento en el mercado inmobiliario hotelero y seguirán ganando importancia en las ciudades B, C y D en el futuro», explica la Dra. Katalin Herzog, de Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH.
"Los titulares de carteras y los inversores no tienen más remedio que considerar alternativEn el caso de las oficinas antiguas, el riesgo de un escenario de activos inutilizados es demasiado alto. Aunque convertir estas propiedades en espacios residenciales urgentemente necesarios parece un éxito asegurado, suele fracasar por razones económicas. La situación es diferente para los conceptos de apartamentos comerciales: esta clase de activo está en auge y genera una rentabilidad impresionante.