La transformación energéticamente eficiente de los edificios existentes es una inversión de futuro. Desempeña un papel fundamental en la consecución de los objetivos de protección climática y, además, incrementa el valor de los inmuebles. Sin embargo, el ritmo de renovación se encuentra en mínimos históricos.
¿Puede la inteligencia artificial ayudar a eliminar el factor de incertidumbre en términos de rentabilidad? Daniel Gerdelmann, director de ESG y sostenibilidad de apoprojekt, habla sobre la planificación basada en datos como la clave para tomar decisiones acertadas en materia de reformas.
Cambios en el mercado y rendimiento energético
Un edificio de apartamentos en el codiciado barrio de Rotherbaum, en Hamburgo, construido en 1993, con 12 unidades, balcones, acceso a jardín y aparcamiento subterráneo: un éxito asegurado, podría pensarse. De no ser por la «E» en el certificado de eficiencia energética. Según un estudio de Sprengnetter, el 40 % de los edificios de apartamentos en la ciudad a orillas del Elba se clasifican como de eficiencia energética E o inferior y, por lo tanto, se consideran edificios «marrones»; a nivel nacional, la cifra asciende al 43 %.
Este ejemplo ilustra un cambio fundamental en el mercado: el viejo mantra de «ubicación, ubicación, ubicación» sigue vigente, pero la eficiencia energética cobra cada vez más importancia y se erige como un verdadero contrapunto. Quienes no inviertan en la viabilidad futura de sus propiedades corren el riesgo de perder valor o incluso de quedarse sin uso. Por otro lado, según un análisis de rentabilidad realizado por Prognos AG para WWF Alemania, las propiedades residenciales con una excelente calificación de eficiencia energética obtienen hasta un 30 % más de ingresos por ventas que los edificios con los peores índices de consumo.
Por encargo de un inversor institucional, apoprojekt está llevando a cabo la renovación energética de un complejo residencial de 15,000 m² situado en St.-Cajetan-Straße 26–38, en el distrito de Ramersdorf-Perlach de Múnich. © Markus Traub
Falsa moderación: los objetivos climáticos se alejan cada vez más.
Las reformas energéticamente eficientes no solo aumentan el valor de los inmuebles, sino que, sobre todo, constituyen una herramienta clave para la protección del clima. Es urgente actuar al respecto: según la Ley de Protección del Clima, Alemania aspira a ser neutra en emisiones de gases de efecto invernadero para 2045. Sin embargo, las proyecciones actuales demuestran que este objetivo es inalcanzable con los instrumentos existentes.
Alemania también corre el riesgo de no alcanzar los objetivos fijados por el Reglamento de la UE sobre el reparto del esfuerzo para el período 2021-2030. Esto se debe principalmente al sector de la construcción, uno de los dos principales contribuyentes junto con el transporte. Tan solo la actividad de los edificios representa alrededor del 35 % del consumo final de energía y el 30 % de las emisiones de CO₂.
En general, el déficit de emisiones ha aumentado en 78 millones de toneladas de CO₂ equivalente con respecto al año anterior, alcanzando los 110 millones de toneladas. Si bien la modificación de la Ley de Protección Climática en julio de 2024 ha aliviado en cierta medida la presión sobre las calderas al alejarse de los objetivos sectoriales, no exime a la industria de su responsabilidad. Por el contrario, es hora de impulsar de una vez por todas el proceso de renovación.
En 2024, solo el 0.69 % del parque inmobiliario se modernizó para mejorar la eficiencia energética. Sin embargo, para lograr la neutralidad de carbono en 2045, esta cifra tendría que aumentar al 1.9 % para 2030.
Los edificios de oficinas también se revalorizan gracias a la descarbonización. En Karl-Martell-Straße 60, en Núremberg, apoprojekt está adaptando 26 000 metros cuadrados a los estándares energéticos más recientes. © apoprojekt
La IA supera la intuición
¿Qué tiene que ver todo esto con la inteligencia artificial? Hay muchas razones para la baja disposición a renovar: altos costos de construcción y financiamiento, incertidumbres regulatorias, una maraña opaca de subsidios y, por último pero no menos importante, regulaciones de alquiler en forma de topes reducidos y controles de alquiler.
¿El denominador común? La falta de predictibilidad y calculabilidad. Es precisamente aquí donde la IA demuestra su verdadero potencial. Para comprender aún mejor el parque inmobiliario existente, apoprojekt colabora con la startup austriaca de tecnología avanzada OPTIMUSE. Su plataforma de planificación de edificios basada en IA permite tomar decisiones objetivas, fundamentadas en datos, en muy poco tiempo.
Los análisis prescriptivos proporcionan recomendaciones específicas para la acción.
Una reforma energéticamente eficiente puede costar fácilmente más de 1,000 libras por metro cuadrado de superficie construida. Por ello, es fundamental obtener el máximo beneficio en eficiencia energética por cada libra invertida.
OPTIMUSE primero digitaliza los datos estáticos disponibles del edificio, los depura y completa cualquier dato faltante. A partir de esto, el software crea un gemelo digital que se puede utilizar para realizar análisis exhaustivos y simulaciones de física de edificios.
Por ejemplo, ¿cómo se comporta la demanda de calefacción tras el aislamiento de la fachada? La simulación calcula con precisión la cantidad de calor necesaria para garantizar una temperatura ambiente confortable incluso en los días más fríos. Esto hace que el sobredimensionamiento costoso —en este caso, del nuevo sistema de calefacción— sea cosa del pasado.
OPTIMUSE también puede simular diferentes escenarios: ¿Qué ahorro energético consigue el modelo de ventana X y a qué coste? ¿Cuál es la relación coste-beneficio del modelo Y? El resultado son recomendaciones fiables que muestran qué medidas de renovación energéticamente eficientes resultan realmente rentables.
Los costes de una reforma energéticamente eficiente son demasiado elevados como para basarse en estimaciones o valores empíricos. Por eso confiamos en el software de OPTIMUSE: una plataforma con inteligencia artificial que utiliza datos detallados del edificio y objetivos individuales para determinar la estrategia de reforma más rentable, considerando medidas técnicas, potencial de inversión y ahorro energético, y diversos escenarios para alcanzar dichos objetivos. Esto permite tomar decisiones inteligentes basadas en datos y acelera la transición de la concepción a la ejecución. De la teoría a la práctica. Solo con un software que nos ayude a implementar medidas podremos marcar la diferencia.
Daniel Gerdelmann, director de ESG y sostenibilidad de apoprojekt