De Duitse markt voor kantoorvastgoed bevindt zich op een keerpunt. Terwijl de leegstand stijgt, wordt het woningtekort in grote steden steeds nijpender. Op het eerste gezicht lijkt het ombouwen van verouderde kantoorgebouwen tot woningen een voor de hand liggende oplossing. Maar zoals Sebastian Mall, filiaalmanager München bij apoprojekt, benadrukt, is de realiteit veel complexer.
De leegstand van kantoorruimte in de zeven grootste steden van Duitsland bereikte in 2024 zo'n zes miljoen vierkante meter, gedreven door hybride werk, hoge rentetarieven en een afnemende vraag. Ondertussen heeft het land jaarlijks meer dan 370,000 nieuwe appartementen nodig om aan de vraag naar woningen te voldoen, maar het aanbod blijft ver achter. Zou conversie de ontbrekende schakel kunnen zijn?
Woonruimte in plaats van kantoorwoestenij?
Studies suggereren dat er tot 150,000 nieuwe appartementen gecreëerd kunnen worden in de zeven grootste steden van Duitsland door oudere, minder duurzame kantoren een nieuwe bestemming te geven. Wettelijke beperkingen, technische barrières en de economische aspecten van de locatie beperken echter de levensvatbaarheid van dergelijke projecten. "De doorslaggevende factoren zijn structurele geschiktheid, economische haalbaarheid en een robuust gebruiksconcept", aldus Steffen Wittwer, Managing Director bij Sonar Development. Hun project in Eschborn laat zien hoe gesubsidieerde en privaat gefinancierde woningen kunnen ontstaan uit leegstaande kantoren, maar laat ook zien hoe complex en kostbaar dergelijke transformaties nog steeds zijn.
Correct en belangrijk, maar geen wondermiddel
Zelfs als conversie succesvol is, is het geen wondermiddel. Hoge bouwkosten van € 1,500 - € 2,500 per vierkante meter vragen om hoge huren, die vaak onhaalbaar zijn in perifere gebieden. Hoewel ecologisch en politiek aantrekkelijk, sluiten de economische aspecten zelden aan bij de doelstellingen voor betaalbare woningen. In plaats daarvan beloven commerciële appartementenmodellen betere rendementen, die steeds meer interesse wekken bij investeerders.
Serviced Apartments in opkomst
Serviced apartments, die zich tussen woningen en horeca bevinden, zijn booming. Duitsland telt er al meer dan 55,000, en er zitten er nog eens 41,000 in de pijplijn. In tegenstelling tot woningen kunnen deze projecten in commerciële gebieden worden gerealiseerd, zonder wettelijke belemmeringen. apoprojekt heeft al voorbeelden opgeleverd in München, waaronder Stay KooooK en Limehome, die beide flexibele, digitaal gestuurde oplossingen voor middellange en lange verblijven bieden.
Een snelgroeiende activaklasse
Serviced apartments voldoen aan de behoeften van een breed publiek: zakenreizigers, expats, young professionals en projectmedewerkers die comfort en onafhankelijkheid zoeken tegen betaalbare prijzen. "Ze hebben zich gevestigd als een snelgroeiend segment in de hotelmarkt en zullen in de toekomst steeds belangrijker worden in steden met een B-, C- en D-status", legt dr. Katalin Herzog van Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH uit.
Portefeuillehouders en beleggers hebben geen andere keuze dan rekening te houden met alternative-gebruik voor oudere kantoorpanden – het risico op een 'stranded asset'-scenario is te groot. Hoewel het ombouwen van deze panden tot dringend benodigde woonruimte een gegarandeerd succes lijkt, mislukt het meestal vanwege economische overwegingen. De situatie is anders voor commerciële appartementenconcepten: deze activaklasse is booming en genereert indrukwekkende rendementen.