De energiezuinige transformatie van bestaande gebouwen is een investering in de toekomst. Het speelt een centrale rol in het behalen van klimaatdoelen en verhoogt bovendien de waarde van onroerend goed. Desondanks ligt de renovatiegraad historisch laag.
Kan kunstmatige intelligentie helpen de onzekerheidsfactor op het gebied van winstgevendheid weg te nemen? Daniel Gerdelmann, hoofd ESG & Sustainability bij apoprojekt, vertelt over datagestuurde planning als sleutel tot weloverwogen renovatiebeslissingen.
Marktverschuivingen en energieprestaties
Een appartementengebouw in de gewilde wijk Rotherbaum in Hamburg, gebouwd in 1993, met 12 appartementen, balkons, toegang tot een tuin en een ondergrondse parkeergarage, een gegarandeerd succes, zou je denken. Ware het niet voor de 'E' in het energielabel. Volgens een onderzoek van Sprengnetter valt 40 procent van de appartementengebouwen in de stad aan de Elbe in energielabel E of lager en wordt daarom beschouwd als 'bruin' vastgoed; landelijk is dat 43 procent.
Dit voorbeeld illustreert een fundamentele verschuiving in de markt: het oude mantra 'locatie, locatie, locatie' is nog steeds actueel, maar energie-efficiëntie wordt steeds belangrijker en ontpopt zich tot een echt tegenwicht. Wie niet investeert in de toekomstige levensvatbaarheid van zijn vastgoed, loopt het risico waarde te verliezen of zelfs leeg te staan. Omgekeerd, volgens een winstgevendheidsanalyse van Prognos AG in opdracht van WWF Duitsland, behalen woningen met een zeer goede energie-efficiëntie tot 30 procent hogere verkoopopbrengsten dan gebouwen met de slechtste energie-efficiëntiecijfers.
In opdracht van een institutionele belegger voert apoprojekt de energiezuinige renovatie uit van een 15,000 m² groot wooncomplex aan de St.-Cajetan-Straße 26–38 in de wijk Ramersdorf-Perlach in München. © Markus Traub
Valse terughoudendheid: klimaatdoelstellingen verdwijnen naar de achtergrond
Energiezuinige renovaties verhogen niet alleen de waarde van vastgoed. Ze vormen bovenal een belangrijke hefboom voor klimaatbescherming. Actie is hier dringend nodig: volgens de Klimaatbeschermingswet wil Duitsland in 2045 broeikasgasneutraal zijn. De huidige prognoses laten echter zien dat dit doel met de bestaande instrumenten niet kan worden bereikt.
Duitsland loopt ook het risico de doelstellingen van de EU-verordening inzake de verdeling van inspanningen voor de periode 2021-2030 niet te halen. Dit is vooral te wijten aan de bouwsector, die naast transport een van de twee belangrijkste bijdragers is. Alleen al de bouwsector is verantwoordelijk voor ongeveer 35 procent van het eindenergieverbruik en 30 procent van de CO₂-uitstoot.
In totaal is de emissiekloof met 78 miljoen ton CO₂-equivalenten toegenomen ten opzichte van het voorgaande jaar, tot 110 miljoen ton. Hoewel de wijziging van de Klimaatbeschermingswet in juli 2024 de druk op de ketel heeft verlicht door af te stappen van sectorale doelstellingen, ontslaat dit de sector niet van haar verantwoordelijkheid. Het is juist tijd om het renovatieproces eindelijk op gang te brengen.
In 2024 was slechts 0.69% van de gebouwenvoorraad gemoderniseerd om de energie-efficiëntie te verbeteren. Om in 2045 broeikasgasneutraal te zijn, zou dit percentage echter moeten stijgen tot 1.9% in 2030.
Ook kantoorpanden winnen aan waarde door decarbonisatie. Aan de Karl-Martell-Straße 60 in Neurenberg brengt apoprojekt 26,000 vierkante meter ruimte op het niveau van de nieuwste energienormen. © apoprojekt
AI verslaat onderbuikgevoel
Wat heeft dit alles nu met kunstmatige intelligentie te maken? Er zijn vele redenen voor de geringe renovatiebereidheid: hoge bouw- en financieringskosten, onzekerheid over de regelgeving, een ondoorzichtig woud van subsidies en, last but not least, huurregulering in de vorm van verlaagde plafonds en huurcontroles.
De gemene deler? Een gebrek aan voorspelbaarheid en berekenbaarheid. Juist hier komt AI goed van pas. Om de bestaande gebouwenvoorraad nog beter te begrijpen, werkt apoprojekt samen met de Oostenrijkse deeptech-startup OPTIMUSE. Hun platform voor AI-gebaseerde bouwplanning maakt het mogelijk om in zeer korte tijd objectieve, datagestuurde beslissingen te nemen.
Prescriptieve analyses bieden specifieke aanbevelingen voor actie
Energiezuinige renovaties kunnen al snel meer dan £ 1,000 per vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO) kosten. Dit maakt het des te belangrijker om het maximale uit elke geïnvesteerde euro te halen.
OPTIMUSE digitaliseert eerst de beschikbare statische bouwdata, schoont deze op en vult eventuele datalacunes op. Op basis hiervan creëert de software vervolgens een digitale tweeling waarmee uitgebreide analyses en bouwfysische simulaties kunnen worden uitgevoerd.
Hoe gedraagt de verwarmingslast zich bijvoorbeeld na gevelisolatie? De simulatie berekent precies hoeveel warmte er nodig is om ook op de koudste dagen een comfortabele kamertemperatuur te garanderen. Dure overdimensionering – in dit geval van het nieuwe verwarmingssysteem – behoort hiermee tot het verleden.
OPTIMUSE kan ook verschillende scenario's doorlopen: Welke energiebesparing behaalt raammodel X en tegen welke kosten? Wat is de kosten-batenverhouding voor model Y? Het resultaat zijn betrouwbare aanbevelingen voor maatregelen die laten zien welke energiezuinige renovatiemaatregelen echt lonend zijn.
De kosten van energiezuinige renovatie zijn te hoog om te vertrouwen op schattingen of empirische waarden. Daarom vertrouwen we op softwareondersteuning van OPTIMUSE: een AI-ondersteund platform dat gedetailleerde gebouwgegevens en individuele doelstellingen gebruikt om de meest kostenefficiënte renovatiestrategie te bepalen met technische maatregelen, investerings- en energiebesparingspotentieel, en verschillende scenario's om de doelstellingen te behalen. Dit maakt intelligente, datagedreven beslissingen mogelijk en versnelt de overgang van concept naar uitvoering. Weg van de theorie, richting de praktijk. Alleen met software die ons helpt bij de implementatie van maatregelen, kunnen we het verschil maken.
Daniel Gerdelmann, Hoofd ESG & Duurzaamheid bij apoprojekt